Loyer trop cher : le conseil d'administration de l'école St Stephen a ordonné de baisser le loyer d'une propriété résidentielle en « mauvais état »

Jun 27, 2023

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La propriété Parnell a été louée pour la première fois aux locataires en 2019. Photo / Google Maps

Le conseil d'administration d'une ancienne école d'Auckland a reçu l'ordre de réduire le loyer d'une propriété présentant des planchers affaissés, des fenêtres pourries et des planches couvertes de moisissure.

Mais le directeur général de la fiducie scolaire propriétaire de la maison affirme que la décision du tribunal était erronée et maintient l'état de la propriété, ainsi que le prix hebdomadaire de 800 $ pour l'appartement de deux chambres.

L'école St Stephen's, une école anglicane qui enseignait dans une optique tikanga maorie, était l'un des plus anciens internats de Nouvelle-Zélande. Elle a fermé ses portes en 2000, mais la fiducie prévoit de rouvrir l'école en 2025. Son école sœur, la Queen Victoria School, a fermé ses portes en 2001.

Les administrateurs du St Stephen's and Queen Victoria Schools Trust Board possèdent et gèrent une propriété Parnell qui a été louée à trois locataires en 2019 pour 600 $ par semaine.

Quatre ans après leur emménagement, le propriétaire a alerté les locataires d'une augmentation de loyer hebdomadaire de 200 $.

Les locataires ont demandé pourquoi le loyer devait être augmenté et leur propriétaire leur a montré un e-mail provenant d'un agent de Barfoot and Thompson qui évaluait le loyer du marché à environ 750 $, « en tenant compte du fait que la propriété est en mauvais état ».

L’évaluation faisait également référence à la propriété comme ayant trois chambres à coucher, mais elle n’en avait que deux.

Peu impressionné par l'augmentation des loyers, l'un des locataires a déposé une plainte auprès du Tribunal du logement, qui peut évaluer si le loyer d'une propriété dépasse le loyer du marché d'un « montant substantiel » et peut ordonner sa réduction.

Des photos de la propriété ont été fournies au tribunal par le locataire, qui ne peut être nommé. L'arbitre du tribunal a statué que la propriété était en « très mauvais état ».

"Il y a de la peinture écaillée, du papier peint qui s'écaille, un revêtement de sol qui s'affaisse entre les solives, une moquette tachée et en très mauvais état et des plafonds affaissés et fissurés", a statué l'arbitre Nicole Walker.

Des travaux électriques récents avaient laissé des conduits apparents sur les murs.

À l’extérieur, l’allée était en mauvais état, le portail d’entrée était cassé, il y avait des menuiseries et des charpentes de fenêtres pourries et du béton fissuré sous les poteaux supportant la cuisine. Le bardage était couvert de moisissure et de crasse.

Le locataire n'a pas contesté la qualité de la propriété et, bien que son mauvais état ait été détaillé dans la décision, le tribunal n'a tiré aucune conclusion quant à savoir si son état était adéquat.

Le conseil d'administration de la fiducie propriétaire de la propriété est présidé par le très révérend Te Kitohi Pikaahu, l'évêque de Te Tai Tōkerau. Il a adressé ses questions au directeur général de la fiducie, Adam Martin.

Martin a déclaré au tribunal qu'il n'y avait pas eu d'augmentation du loyer depuis que les locataires avaient emménagé. Faisant référence à l'évaluation de 750 $, il a déclaré que la fiducie considérait que le loyer du marché était plus élevé que cela et estimait que 800 $ était juste.

Il a fourni un document provenant d'un évaluateur, démontrant que le loyer du marché pour une maison similaire dans le secteur était de 1 068 $ par semaine. Il a admis plus tard qu’il s’agissait d’une maison de trois chambres et non d’un appartement de deux chambres. Il a également reconnu qu'aucune amélioration n'avait été apportée à la propriété depuis le début de la location.

Le locataire a fourni des statistiques officielles sur les loyers du marché de Tenancy Services, montrant que sur les 99 locations d'appartements de deux chambres existantes à Parnell, le loyer médian était de 645 $.

Walker a statué que l'augmentation de 200 $ était nettement supérieure au loyer du marché. Elle a ordonné que le loyer soit réduit à l'ancien taux de 600 $ par semaine.

S'adressant à NZME, Martin a déclaré que la fiducie n'était pas d'accord avec les conclusions, mais qu'elle ne ferait pas appel car les locataires n'y vivent plus.

"Nous ne sommes absolument pas d'accord avec cette conclusion, non." Il est resté ferme sur le fait que 800 $ était juste pour la région.

Interrogé sur la qualité de la propriété, Martin a déclaré que la propriété était légale et habitable. Il a déclaré que l'état n'était pas celui décrit par l'arbitre.

"Ces locataires étaient là depuis si longtemps que nous n'avons pas eu besoin de nous conformer aux normes Healthy Home avant juillet, cependant, la maison est déjà conforme."